Immeuble locatif résidentiel vs Immeuble semi-commercial ou commercial. Quelle est la meilleure option ?

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Que ce soit pour un premier investissement ou pour augmenter la valeur de son parc immobilier, l’achat d’un immeuble locatif résidentiel (propriété à revenu), semi-commercial ou commercial sont tous des options qui peuvent s’avérer intéressantes. Toutefois, la gestion de l’immeuble semi-commercial ou commercial se fera complètement différemment d’un immeuble locatif résidentiel (propriété à revenu), c’est pourquoi il est inévitable de se pencher sérieusement sur la question afin de choisir le modèle dans lequel vous serez le plus confortable en relation avec votre profil investisseur. Une multitude de points devront être pris en considération : l’évaluation des risques (à court, moyen et long terme), le retour sur investissement, l’aspect juridique, la gestion des locataires et la motivation derrière l’investissement. Afin de faire un choix éclairé, vous devrez vous allier d’expert en la matière afin d’être en mesure de bien comprendre toutes ces sphères.

ÉVALUER LES RISQUES

Évidemment, lorsqu’on se lance en immobilier, il faut être prêt à assumer certains risques pour en retirer certains bénéfices this hyperlink. Qui ne risque rien n’a rien ! Il revient alors à vous de vous entretenir avec un professionnel de l’immobilier spécialisé dans l’investissement que vous souhaitez faire, afin d’évaluer le degré de risque auquel vous êtes prêt à faire face. Lorsqu’on parle d’investir au niveau de l’immeuble locatif résidentiel, le degré de risque est relativement moins élevé. La perte de locataire est inévitable, et ce pour diverses raisons (relocalisation, achat d’une maison, perte d’emploi, etc.). Pour pallier à cette perte, il vous faudra adopter une stratégie locative gagnante pour attirer de nouveaux locataires solvables. Néanmoins, le besoin de se loger est plus fort, car la demande est plus élevée contrairement au besoin de trouver un local commercial.

La perte de locataire au niveau commercial aura un impact marquant sur vos revenus. Nous vous recommandons de bâtir votre stratégie locative avec un courtier immobilier commercial, car le courtage commercial nécessite des compétences particulières et une connaissance accrue des tendances de marché. La clé du succès dans la location d’un local commercial dépend du type d’entreprise qui occupe l’espace. Si l’on parle d’une entreprise AAA, tels une banque, le gouvernement ou toutes autres entreprises d’envergure, le risque est pratiquement nul zovirax for cold sores. Lorsqu’on parle de service essentiel, le risque sera considéré comme stable. Les services de luxe quant à eux sont moins conseillés ou peuvent être contextuels. Si l’entreprise vit des moments plus difficiles et met fin à ses opérations, le locateur devra faire face à certaines problématiques qui engendreront des frais significatifs et des pertes de temps importantes.

PARLONS JURIDIQUE

À ce niveau, on parle du jour et de la nuit. Dans un bail résidentiel, il y a une multitude de règlements et de formulaires qui protègent le locataire et le locateur. En effet, le marché locatif résidentiel est réglementé par la Loi sur la Régie du logement et le Code civil du Québec. Le contrat de bail résidentiel accorde des privilèges particuliers, dont une certaine protection du locataire contre des hausses abusives de loyer. Ces mesures sous-entendent que le locateur est économiquement plus fort que le locataire. Voilà un point intéressant à considérer.

Dans un bail commercial, les règles seront majoritairement définies par le Code civil du Québec. Généralement, on utilise un bail rédigé par un représentant juridique spécialisé dans le domaine du droit commercial ou un courtier commercial spécialisé qui assurera le bénéfice de toutes les parties.

LA GESTION DES LOCATAIRES

En matière de bail résidentiel, vous serez amené à régler vos litiges en collaboration avec la Régie du logement. Plusieurs raisons peuvent créer des situations de conflits entre le locataire et son propriétaire. Lors de la signature du bail, le locataire s’engage entre autres à payer son loyer à la date exigée, à utiliser le logement avec prudence ou encore à ne pas troubler la tranquillité de ses voisins. Le locateur a quant à lui l’obligation d’offrir au locataire un logement habitable, de lui procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail ou encore à effectuer les petites réparations qui s’imposent. Lorsqu’une des conditions n’est pas respectée, le propriétaire peut avoir recours à la Régie du logement qui se chargera d’évaluer le dossier et d’appliquer les mesures correctives au besoin. En effet, le principal mandat de la Régie du logement est de favoriser les relations entre locateurs et locataires.

Au niveau commercial, le tout est réglementé par une convention écrite incluse dans le bail. Dans le cas échéant, il est important de discuter de tous les aspects et de les définir le plus clairement possible afin d’éviter toute ambiguïté. Le loyer est une autre différence majeure à prendre en considération. Il existe différents termes : loyer de base, loyer additionnel, bail brut, bail net, frais d’exploitation, etc. Il est donc primordial de transiger avec un courtier immobilier doté d’une spécialisation commerciale.

FAIRE AFFAIRE AVEC DES EXPERTS

Avant de poser action, nous vous conseillons fortement d’aller chercher de l’aide à l’externe pour bien comprendre les enjeux et différences qu’implique chacun de ces investissements. Afin d’assurer une saine gestion et de préserver la valeur de vos immeubles, il est recommandé de s’entourer d’une équipe multidisciplinaire. Cette équipe devrait être composée d’un gestionnaire immobilier, d’un fiscaliste, d’un comptable, d’un courtier immobilier commercial ou résidentiel et d’un courtier hypothécaire. Il ne s’agit pas de vous allier au premier venu, mais plutôt de faire un choix judicieux quant aux professionnels qui vous accompagneront à travers votre aventure immobilière. Cette aide sera définitivement un investissement crucial qui vous rapportera sans équivoque !

 

Par : Mariève Marchand-Chalifoux